LOGBOG - Vedligeholdelse

Logbog for strandslots vedligeholdelse

Bestyrelsen opdaterer logbogen løbende, når der er nyt at fortælle om vedligeholdelsesprojekterne.

Din indbetaling skal ske til Slottets Vedligeholdelseskonto Reg. nr. 9570 Konto nr. 13 79 43 67

REF: Dit havn og lejlighedsnummer på din første lejlighed på året (uge nr. + 0 + lejl.nr)... F.eks. 17013

Ved betaling fra udlandet: Benyt venligst disse koder og husk at tillægge kr. 50,00 i gebyr til banken.

SWIFTKODE : DABADKKK - IBAN : DK4830000013794367

10. december 2024: Nu lægges de første balkonbrædder

En mild november har gavnet det store vedligeholdelsesprojekt på Strandslot, så håndværkerne har kunnet udnytte de første fem uger af lukkeperioden effektivt med kun få pauser på grund af dårligt vejr. Her kommer en status over de igangværende arbejder.

På nordfacaden (mod havet) er renoveringen så langt fremme, at monteringen af de nye brædder på balkonerne har kunnet igangsættes. Entreprenøren PLE forventer, at nordfacaden bliver færdig før julegæsternes ankomst den 22. december.

Maling af facaderne har givet udfordringer, fordi én gang maling ikke er nok til at dække borehulsreparationerne efter hulmursisoleringen. Forsøg med at pletmale borestederne før maling af hele facaden gav ikke et tilfredsstillende resultat. Efter et byggemøde medio november har bestyrelsen derfor godkendt, at facaderne skal have to gange maling. Meromkostningen hertil er ca. 240.000 kr. inkl. moms. Anden gang maling af østfacaden er udsat til foråret, fordi PLE gerne vil nå at færdiggøre nordsiden, inden vinteren for alvor sætter ind.

Der er lagt nye fliser på plateauet ved hoveddøren og på terrassen ved lejlighed 1. Renovering af stål og beton under terrassen udføres af PLE uden beregning, og det samme gælder udskiftning af nogle trappebrædder på den store terrasse. Det er garantireparationer efter det forrige store projekt i 2021-22.

Isolering af nordfacaden er ved at være afsluttet, og dermed er to sider af slottet hulmursisoleret. Bestyrelsen har godkendt ekstraomkostninger på 28.725 kr. til leje af lift, da isoleringen af østsiden blev væsentligt mere omfattende end forventet.

Installationen af Strandslots nye varmesystem forløber planmæssigt. Arbejdet med rørføring gennem etagerne har været i gang i hele lukkeperioden. Efter et par ugers juleferie i åbningsperioden fortsætter Vejleby VVS arbejdet med varmeanlægget fra den 6. januar, og de første udendørs varmepumper opstilles i januar.

8. november, 2024

Vores Slot pakket ind til jul

11. oktober 2024: Det store projekt er i gang

Det store vedligeholdelsesprojekt, som Strandslots ejere vedtog på generalforsamlingen i april, kom for alvor i gang i denne uge. Starten er fremrykket en måned i forhold til den oprindelige plan, og byggeperioden er desuden forlænget til ca. 1. maj, så det bliver muligt at gennemføre hele den udvendige vedligeholdelse i én sammenhængende proces. Det giver mange praktiske fordele, og ejerne får hurtigere et færdigrenoveret Strandslot. Alternativet var, at håndværkerne skulle arbejde i lukkeperioderne de næste tre-fire år.

Første etape er facaden mod øst (P-pladsen), hvor arbejdet foregår fra lift og uden stillads. Gæster på Strandslot skal vide, at området fra trappe og hoveddør er afspærret i hele husets bredde. Indgangen er flyttet til flugtvejsdøren ved siden af lejlighed 6, og der er etableret en midlertidig nøgleboks. Foruden maling og anden istandsættelse er også hulmursisolering af anden sal indledt i denne uge. Isolatøren melder om god plads til isoleringsmateriale i hulrum, så det bliver en nyttig og varmebesparende operation.

Samtidig med renovering af østfacaden har PLE påbegyndt opstilling af stillads på nordsiden mod havet. Hvis vejret arter sig fra den milde side, håber PLE, at arbejdet med facader, gesimser, stålkonstruktioner, altaner, altangange og hulmursisolering på nordsiden kan være færdigt ultimo november. Derefter tager Strandslots projektudvalg og entreprenøren stilling til det videre forløb.

I denne uge er samtlige 27 lejligheder gennemgået sammen med Vejleby VVS, der skal stå for installation af det nye varmeanlæg med radiatorer. Der er lagt planer for rørføring og radiatorplacering i hele huset. Varmeprojektet indledes efter sæsonlukning den 4. november.

8. oktober 2024: Tid at betale

Kære Strandslot-ejere

Ejerforeningens bestyrelse siger tak til alle, som har betalt til denstore vedligeholdelse af Strandslot.

Vi vil også sige "Kom nu til tasterne" til jer 145 ejere, som endnu ikke har foretaget betaling af jeres andel til vedligeholdelsesplanen. Tidsfristen den 01. oktober 2024 er overskredet, så vi håber, der blot er tale om en forglemmelse.

Som tidligere oplyst skal indbetalingen ske til Strandslots vedligeholdelseskonto, reg.nr. 9570, kontonummer 13 79 43 67. Ved overførsel af beløbet bedes ejeren oplyse lejligheds- og ugenummer (uge nr. + 0 + lejl. nr.) samt navn.

Rykkerprocedure i henhold til Strandslots vedtægter vil blive indledt pr. 11. oktober 2024. Det håber bestyrelsen at kunne undgå.

Venlig hilsen

Ejerforeningens bestyrelse

27. september 2024: Vigtig opgave blev dyrere end ventet

Arbejdet med at sikre Strandslot mod indsivende vand i fundamentet ved cykelskuret blev som tidligere fortalt væsentligt mere omfattende end forudset. Entreprenørens udgravning viste, at soklen er bygget af kampesten, så det var nødvendigt at støbe helt ned til klippegrunden. Desuden blev tre ud af fire lyskasser lukket. Nu er projektet afsluttet, og det gamle hus er tæt.

Sensommerens projekter, som PLE har udført, omfatter desuden støbning af en ny og bedre rampe fra Strandgade ned til Slottet samt en udvidelse af skuret til affaldscontainere. Den samlede entreprise beløber sig til ca. 780.000 kr. inkl. moms, hvilket er ca. 200.000 kr. dyrere end oprindelig forventet. Årsagen er fundamentets ringe tilstand, og reparationen var helt nødvendig. Desuden blev der behov for ekstra fliser og plantekasser. Bestyrelsen forventer på nuværende tidspunkt at kunne dække omkostningen over driften.

Sensommerens projekter var ikke en del af Strandslots store vedligeholdelsesplan til ca. 8,5 mio. kr., som ejerne vedtog på generalforsamlingen i april. Den omfattende facaderenovering indledes med et opstartsmøde med PLE på tirsdag den 1. oktober. Første etape bliver renovering af østfacaden mod P-pladsen. Senere følger husets tre øvrige sider med reparation af altaner, altangange, stålkonstruktioner, facader, gesimser samt hulmursisolering på anden sal. I lukkeperioden skal desuden installeres nyt varmeanlæg i alle 27 lejligheder.

16. september 2024: Nu er muren tæt

Støbearbejdet ved Strandslots fundament er nu gennemført. Entreprenøren PLE vurderer, at med den ekstra beton, der er anvendt, vil fundamentet være tæt i hvert fald ned til klippegrunden. Sandsynligheden for indtrængende vand i fremtiden er minimal. Den nye flisebelægning gøres færdig i dag, og derefter rykker et hold tømrere ind for at gennemføre udvidelsen af containerskuret.

Der ser ikke ud til at blive problemer med at få containerskuret klar til 1. oktober, når Bornholms Regionskommune som en af de sidste i landet indfører affaldssortering.

Den nye rampe fra Strandgade, der blev færdig i august, har ikke gelænder. Af hensyn til sikkerheden er to af Strandslots plantekasser placeret som afskærmning. Som en permanent løsning fremstilles en plantekasse i rampens fulde længde – en pæn plantekasse i træ, der matcher hegnene ud for lejlighed 5 og 6.

2. september 2024: Ny rampe og en fugtig overraskelse

Det første af sensommerens forbedringsprojekter blev afsluttet i sidste uge. Den nye rampe fra Strandgade står nu klar til glæde for bevægelseshæmmede gæster og for leverandører med rullende varer.

Arbejdet med tætning af muren mod Strandslots kælder skrider godt fremad. I forbindelse med udgravningen konstaterede entreprenøren, at soklen er bygget af kampesten. Derfor er der trængt fugt ind i kælderen. Soklen pudses op og gøres tæt, og for yderligere at sikre mod indtrængen af fugt lukkes tre ud af fire lyskasser. Ændringerne medfører en merudgift i størrelsesorden 170.000 kr.

Bygning af nyt skur til affaldscontainere fortsætter i kamp mod tiden, så vi forhåbentlig er klar, når Bornholm indfører affaldssortering den 1. oktober. Entreprenøren har på Strandslots vegne søgt om byggetilladelse på forventet efterbevilling, da sagsbehandlingen formentlig tager længere tid end byggeriet. Vi forventer dog ikke, at det giver problemer.

Der er fortsat etableret midlertidig cykelparkering for at give plads til de igangværende arbejder.

12. august, 2024: Nu går det løs med byggeri og renovering

To byggeprojekter ved Strandslot går i gang tirsdag den 13. august. Dermed indledes en lang periode, hvor Strandslot vil være præget a

f byggeri og store vedligeholdelsesprojekter. De kommende uger – frem til oktober – gælder det udførelse af dræn, som skal forebygge indsivning af vand i fundamentet, samt opførelse af et nyt og større skur til affaldscontainere, så Strandslot kan leve op til Bornholms Regionskommunes krav om affaldssortering fra 1. oktober. Desuden etableres en ny og bedre rampe fra Strandgade ned til bygningen. Støbning af rampen går i gang efter den 15. august og vil vare ca. 10 arbejdsdage.

Der startes med udgravning af større mængder jord, og det bliver nødvendigt at foretage afspærringer. De nuværende affaldscontainere flyttes til området ved indkørslen, hvor flaskecontaineren står. Her skal cykler også parkeres indtil videre. Ejendomsinspektør Michael Falck sørger for den nødvendige skiltning og afmærkning. Bestyrelsen beder alle ejere og gæster om at følge anvisningerne, mens arbejdet står på.

Størstedelen af det store vedligeholdelsesprojekt vil blive gennemført i lukkeperioden fra november.

28. juli 2024: Entreprisekontrakt underskrevet

Trods sommerferie har der været fremdrift i planlægningen af de konkrete projekter på Strandslot. En entreprisekontrakt til 564.750 kr. er underskrevet med PLE, som i starten af august går i gang med dræn for at forebygge indsivning af vand i fundamentet. Hurtigst muligt starter også bygning af et nyt containerskur. Det bliver en kamp mod tiden at blive klar til at modtage de ekstra containere, når Bornholm indfører affaldssortering pr. 1. oktober. En midlertidig løsning kan blive nødvendig.

Bestyrelsen har desuden accepteret et tilbud fra LM VVS ApS på fjernelse af det gamle oliefyr i det lille udhus samt to olietanke i kælderen. Oliefyr og tanke har ikke været i brug i flere år. Prisen er 20.602,50 kr. inkl. moms. Arbejdet bliver udført i uge 33 og er estimeret til to dage.

Strandslot-ejere, der ønsker at betale deres bidrag til den store vedligeholdelsesplan i tre afdrag i stedet for kontant, skal som tidligere meddelt give besked til kasserer Helge Mogensen inden den 1. august.

Mailadressen er: helge.mogensen@strandslot.dk.

Betaling skal ske 1. oktober. Beløbene for de enkelte lejlighedsuger kan ses HER.

27. juni 2024: Vi søger statsstøtte til varmeanlæg

Strandslots energikonsulent har på vegne af bestyrelsen indsendt ansøgning med henblik på at opnå statsstøtte fra Energistyrelsens varmepumpe-pulje. Installationen af det nye varmesystem skal udføres af Vejleby VVS.

Strandslots projektudvalg har holdt opstartsmøde med hovedentreprenøren PLE, som nu arbejder med et revideret tilbud på de fire store udendørsprojekter ud fra den forudsætning, at alle fire facader renoveres på én gang i næste lukkeperiode. Det omfatter vedligeholdelse af facader, gesimser, zinkafdækninger, altaner og altangange, stålkonstruktioner samt hoveddørstrappen og betonterrassen.

Hulmursisolering af slottets anden sal holdes uden for totalentreprisen –vi er i gang med at finde den rette samarbejds- partner Også dette projekt skal gennemføres i løbet af den kommende lukkeperiode.

Men de første arbejder på Strandslot bliver en udvidelse af renovationsskuret, så det er klar, når Bornholm indfører affaldssortering 1. oktober. Et andet mindre projekt skal afhjælpe indsivning af vand i fundamentet. PLE udarbejder tilbud på de to opgaver og søger byggetilladelse til skuret.

17. juni 2024: Så er vi i gang !

Bestyrelsens projektudvalg har holdt sit første møde og er klar til et opstartsmøde med ledelsen af PLE, Bornholms største entreprenørvirksomhed, fredag den 21. juni. Her skal de enkelte projekter gennemgås og grundlaget for tilbudsgivning aftales.

Bestyrelsen forventer på nuværende tidspunkt, at ejerne har indbetalt ca. 5 mio. kr. pr. 1. oktober 2024. Det er derfor besluttet at igangsætte de første seks projekter i vedligeholdelsesplanen, dvs. de udvendige vedligeholdelsesarbejder inkl. hulmursisolering. Desuden skal vi have løst et problem med fugt i kælderen, og det er nødvendigt at udvide containerskuret, så Strandslot bliver klar til affaldssortering, der starter 1. oktober.

På generalforsamlingen i april blev bestyrelsen spurgt, om vi sender vedligeholdelsesprojekterne i udbud. Det har vi besluttet ikke at gøre direkte. Vi ønsker at have en hovedentreprenør, som kan påtage sig ansvaret for alle entrepriserne. Vi har valgt PLE, for vi kender dem og de kender os fra det store terrasse- og salonprojekt. Desuden er PLE lokale på Bornholm, hvilket er en fordel. Når det drejer sig om under- og fagentrepriser, har vi aftalt med PLE’s ledelse, at selskabet indhenter flere tilbud, som vi bliver præsenteret for, og vi er med til at beslutte, hvem der skal have opgaverne.

Etableringen af det nye varmesystem – den største enkeltpost blandt vedligeholdelsesprojekterne – indgår ikke i hovedentreprisen. Her har vi efter rådgivning af vores energikonsulent Jan Sandberg valgt Vejleby VVS ud fra en vurdering af virksomhedens kompetencer og erfaring.

Juni 2024

Den omfattende vedligeholdelsesplan for Strandslot, som ejerne besluttede på generalforsamlingen i april, sættes i gang efter sæsonlukning i efteråret 2024. Projekterne skal fremtidssikre vores smukke og unikke slot. Bestyrelsen vil som lovet løbende holde ejerne opdateret om projekterne.

Maj 2024

Strandslot er en aldrende dame på 120 år, hvilket til stadighed kræver opmærksomhed og vedligeholdelse. Ejerne har derfor, på bestyrelsens opfordring, besluttet en omfattende vedligeholdelsesplan, som sikrer det smukke og unikke slot - og fastholder og forbedrer attraktionsniveauet for nuværende og kommende ejere.

Bestyrelsen vil løbende orientere om tiltag og status for de enkelte projekter her i Logbogen.

April 2024

Generalforsamlingen i 2024 blev afholdt fredag den 26. april på Hotel Scandic i Sydhavnen. KLIK HER

På side 6 i referatet fra generalforsamlingen finder du resultatet af afstemningen.

I Nyhedsbrevet fra Maj foreslår bestyrelsen en alternativ afdragsordning for de ejere, der ikke har mulighed for, eller ønske om, at betale hele vedligeholdelsesudgiften på én gang. Betalingsoversigten ligger HER. Send en mail til kasserer Helge Mogensen INDEN 1. AUGUST, hvis I ønsker afdragsordningen (de grønne kolonner). I skal ikke reagere på mail, hvis I vælger at betale hele beløbet den 1. oktober 2024.

Indbetalingen skal ske til Slottets Vedligeholdelseskonto Reg. nr. 9570 Konto nr. 13 79 43 67

REF: Lejlighedsnummer på din første lejlighed på året (uge nr. + 0 + lejl.nr)... F.eks. 17013